西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
　　省住房和城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅、省金融工作办公室、省国税局、省地税局、中国人民银行西宁中心支行《关于房地产企业参与保障性住房建设的指导意见》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻落实。

二〇一二年四月十八日        　　

关于房地产企业参与保障性住房建设的指导意见
省住房和城乡建设厅 省发展改革委 省财政厅
省国土资源厅 省金融工作办公室 省国税局
省地税局 中国人民银行西宁中心支行

(二〇一二年四月)

　　为进一步完善我省住房保障体系，发挥房地产企业在工程建设管理和市场运作方面的优势，鼓励其积极履行社会责任，参与城镇保障性住房建设、运营和管理，结合我省实际，提出以下意见。
　　一、指导思想和基本原则
　　(一)指导思想。以保障和改善民生为出发点，充分发挥规划、土地、金融、税收等政策的支持作用，鼓励和引导房地产企业参与保障性住房建设、运营和管理，加快城镇保障性安居工程建设步伐，切实提高保障性住房建设水平和管理服务能力，促进实现住有所居目标。
　　(二)基本原则。坚持政府主导、政策扶持、企业参与；坚持“谁投资、谁所有”，保障投资者合法权益。
　　二、参与方式及权益
　　房地产企业要在市、县人民政府的指导下，开展保障性住房建设、运营和管理，实行独立核算，自负盈亏。市、县人民政府要依据国家法律、法规和我省的有关规定，规范招标投标行为，以合同或协议方式同参与保障性住房建设、运营和管理的房地产企业确定建设方式、建设标准和时限、产权处置(自有产权、共有产权、政府回购、委托管理)、运营(出租、出售、物业管理)及收益分成等内容，明确双方的权利和义务。参与建设的方式主要有：
　　(一)企业自建。房地产企业有偿取得土地使用权，按事先约定的套型结构、建设标准、租金水平及租赁对象等条件，由房地产企业全额投资建设的保障性住房项目，企业拥有完全产权，住房租售收入全部归企业所有。
　　(二)政府和企业共建。政府以税费优惠额度和政府投入资金打捆入股，房地产企业以资金入股的方式共同建设保障性住房，按照出资比例分享产权或运营收益。
　　(三)政府委托代建。政府委托房地产企业代建保障性住房，建成后由政府按照双方商定的价格进行回购，政府拥有完全产权。
　　(四)商品房开发项目配建。在新建普通商品住房项目中，按照项目总建筑面积扣除回迁安置面积后，按不低于10%的比例配建城镇保障性住房，并在规划条件和国有建设用地使用权出让合同中予以明确。配建的城镇保障性住房建设成本计入开发建设项目总成本，由所在地政府用规定比例的行政事业性收费折抵，不足部分由当地政府筹集解决。建成后的保障性住房，房地产企业按照约定方式交由政府，政府拥有完全产权。
　　三、政策措施
　　各地要按照国家和我省的有关规定，积极落实城镇保障性安居工程建设用地、规划建设、税费减免和金融支持等方面的优惠政策，引导房地产企业在全省范围内广泛参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房及各类棚户区改造住房的建设和运营管理。
　　(一)土地供应。廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设用地可以划拨方式供应；棚户区改造住房建设用地视情况分别以划拨和出让等有偿方式供应；房地产企业自建的保障性住房建设用地采取招标、拍卖、挂牌出让方式有偿使用。在符合城乡规划的前提下，经市、县人民政府批准，房地产企业可以利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的企业合作建设城镇保障性住房。
　　(二)规划保障。市、县人民政府要合理组织编制保障性安居工程建设规划和年度建设计划，并同步做好保障性住房项目市政、公共配套设施的规划和建设。允许房地产企业在城镇保障性住房项目中规划建设配套的商业服务设施，统一经营管理。
　　(三)金融支持。由各(州、地)市政府确定承担保障性住房建设并符合法定条件的企业，可以在政府核定的保障性住房建设投资额度内，按相关审批程序通过发行企业债券进行项目融资，优先办理核准手续。金融机构优先向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房等项目发放贷款，严格按有关规定实行差别化信贷政策，执行优惠利率，适当放宽贷款期限。
　　(四)税费优惠。对房地产企业参与建设和运营管理保障性住房享受国家和省政府相关税收优惠政策。纳税确有困难的房地产企业，可以按照规定申请延期缴纳税款。免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。电力、通讯、市政公用事业等企业单位要对保障性住房减免入网、管网增容等经营性收费。
　　(五)奖励措施。对参与保障性住房建设、运营和管理业绩突出的房地产企业，可在资质升级、信誉评定、诚信企业和先进企业等评比奖励中予以优先考虑或加分奖励。
　　四、租售管理
　　房地产企业参与建设和运营管理的保障性住房要纳入当地住房保障部门的统一管理，并严格执行各地政府价格主管部门制定的租售价格。租售对象为经审核符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇居住一定年限且有稳定收入来源的外来务工人员，以及在开发区、产业园区内工作的外来务工人员。
　　房地产企业运营管理的保障性住房，应与保障对象签订书面租、售合同，明确租、售方式和价格、权属关系、修缮责任以及双方其它的权利和义务；用于出租的，应明确出租年限。具体办法由各地政府制定。
　　(一)房地产企业自建和运营管理的廉租住房、公共租赁住房，必须按照当地政府确定的分配政策、程序以及租金标准等，分配给经审核符合条件的保障对象租住。

　　(二)房地产企业自建的限价商品房必须按照土地出让前政府相关部门确定的销售价格，根据当地政府确定的方式出售、给经审核符合条件的城镇住房困难家庭。
　　(三)房地产企业参与建设的经济适用住房，以保本微利的原则确定经济适用住房价格，根据当地政府确定的方式配售给经审核符合条件的城镇低收入住房困难家庭。
　　(四)政府委托代建、商品房开发项目配建的保障性住房，政府按约定方式回购后，按照当地政府确定的租售管理办法和方式，向经审核符合条件的保障对象出租或出售。
　　(五)房地产企业参与各类棚户区改造，要按照政府批准实施的棚户区改造方案或协议进行建设和运营管理。
　　(六)对符合保障性住房条件的中小套型待售商品住房，政府可进行成本核算，和房地产企业在确定成本价格的基础上，按利润率控制在3%以内进行收购。
　　五、组织实施
　　(一)房地产企业要根据当地政府编制的保障性安居工程建设规划和年度建设计划，制定实施方案；要优化保障性住房及其配套设施设计方案，合理安排工期和组织施工并确保工程质量；要根据约定按时、按量、按质交付保障性住房；对需配建的用于经营性的附属设施(如农贸市场、商场商铺、办公场所、公共停车场等)，要按有关规定依法完善相关手续。
　　(二)房地产企业不得擅自处置(出租、出售及抵押)在建或建成的各类保障性住房；不得擅自改变保障性住房项目建设方案；不得将保障性住房用地用于其它项目建设；不得改变保障性住房资金用途。
　　(三)其他各类企业和社会机构参与保障性住房建设和运营管理的，可参照本意见执行。
　　(四)各地可根据本意见，结合当地实际，制定具体实施办法。